تفاوت حق کسب با سرقفلی چیست؟
بارها سردر مغازه ها و در آگهی های فروش مغازه دیده ایم که نوشته شده سرقفلی مغازه به فروش می رسد و احتمالا برای شما هم سوال شده تفاوت حق کسب با سرقفلی چیست و چه تفاوتی با مالکیت دارد. در این نوشته مفهوم، حقوق و انتقال سرقفلی را برای اماکن تجاری توضیح می‌دهیم.
سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.
حق کسب و تفاوتش با سرقفلی
اولین نکته که از تفاوت حق کسب با سرقفلی مشخص می‌شود این است که این حق تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود.
اما سوال این است که چرا باید از مستاجر اماکن تجاری حمایت ویژه کرد؟
فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می کنید، در آن یک مغازه پوشاک راه اندازی می کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازه تان را بالا می برید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا می کنید. حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده اید رایگان به نفع خود استفاده می کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه دیگری بروید و روز از نو روزی از نو. در نتیجه قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند.
همین‌جا مشخص می شود چرا حق کسب و پیشه یا تجارت تنها برای اماکن تجاری تعریف می شود، زیرا به ارزش اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن افزوده نمی شود.
قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال ۱۳۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است.
در نتیجه در صورتی که قرارداد اجاره پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ مراجعه کرد.
سرقفلی به چه معنی است؟
سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:
- سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
- حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند.
بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
طبق نظریه کارشناسان حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی تواند بعد از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند. بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.
در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و در صورتی که مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است.
دلایل مالک برای پایان قرارداد
اما سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:
- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد حق کسب و پیشه یا تجارت اماکن تجاری نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود، بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.
پیشنهاد می شود مطلب انواع اسناد ملکی و قوانین آن را در مقالات بعدی حتما مطالعه کنید.